‏ברפורמה של בנק ישראל נכנסו כמה שינויים לעולם המשכנתאות, חלקם חיובים יותר וחלקם פחות. מה שברור שזה גרם לאישורים העקרוניים החדשים, להיות ארוכים יותר ומורכבים יותר להבנה, מכיוון שהם מצריכים הרבה יותר ידע פיננסי בשביל להבין את הנתונים הפיננסיים שהם מציגים.

אני רוצה לדבר על מושג אחד מתוך כל הדברים שהתווספו, הוסיפו אותו גם באישור ‏העקרוני וגם בדוחות יתרה לסילוק.

והוא הריבית הכוללת החזויה או בשמה המקצועי שת”פ (שיעור תשואה פנימית) זהו בעצם מדד שנועד להשוות בין הלוואות והשקעות, שיש בהם משתנים ותשלומים נלווים, בראיה כוללת של ממוצע כלל התשלומים והריביות לאורך כל התקופה, במונחי ריבית שנתית.

אני משער שרוב מי שקרא את הפיסקה האחרונה לא ממש הבין מה אמרתי ולכן אנסה להסביר את זה בדוגמא.

אם יש לנו שתי הצעות הלוואה של 100,000 ש”ח ל3 שנים בתשלום רק של ריבית בכל התקופה ופרעון מלא בסוף.
ההצעה הראשונה ריבית קבועה בשיעור של 5% ופתיחת תיק של 500 ש”ח.
ההצעה השניה ריבית משתנה בשנה הראשונה 2% בשניה 4% ובשלישית 6% ופתיחת תיק של 400 ש”ח.
איך אנחנו יכולים להשוות מה ההלוואה המשתלמת יותר?
כאן נכנס השת”פ שלוקח את הריביות המשתנות ואת העלויות הנלוות ועושה לנו איזשהו ממוצע.
בהלוואה הראשונה השת”פ יהיה 5.15% בקירוב
ובשניה 4.19% בקירוב
כלומר ההלוואה השניה היא המשתלמת יותר.

כך גם בהשוואת השקעות שבאחת התשואה משולמת בסוף התקופה ובשניה כל רבעון וכדו’

עד לפני הרפורמה באישור העקרוני ההסתכלות הייתה כאילו הריבית עומדת להשאר באותו שיעור כל התקופה בין במסלולים עם ריבית משתנה בין בריבית קבועה ואפילו במסלולי הפריים, ולכן לא היה שייך בכלל להכניס את המדד הזה וההשוואה היתה לפי הריבית הנקובה מה שהוביל להשוואה שגויה ומוטעית. כחלק מהמהלך להגברת השקיפות הוסיף בנק ישראל לאישורים את תחזיות שינוי ריבית והמדד, ולהשלמה בשביל שיהיה אפשר להשוות בצורה נכונה הוא הוסיף גם את השיעור תשואה הפנימית.

המקום הנוסף שהכניסו את השיעור תשואה הפנימית הוא בדוח היתרות לסילוק. תחת השם “שיעור ריבית לצרכי השוואה”. אחת הבעיות שהיו בהשוואת מיחזור משכנתא היא שכשבאים לבדוק כדאיות מיחזור לא מספיק שבהצעה החדשה הריבית זולה יותר, כי אם יש לכם יתרת משכנתא של 500,000 ש”ח ועמלת פרעון של 50,000 אז המשכנתא החדשה תהיה 550,000 ש”ח וגם אם הריבית בה תהיה נמוכה יותר עצם הוספת 50,000 למשכנתא תגרום לפעמים שהמיחזור לא כדאי.

בשביל זה הוסיפו את השת”פ גם לכאן וזה בעצם משכלל את העלות של עמלת הפרעון המוקדם בשביל שנוכל להשוות האם יש כדאיות מיחזור. הוסיפו שורה גם בכל מסלול וגם בסיכום של שיעור ריבית לצרכי השוואה ששם מופיע מספר באחוזים שההשוואה שלו ושל הריבית הכוללת החזויה בהצעה שקיבלתם מהבנק למיחזור אמורה לתת הבנה האם יהיה משתלם למחזר.

עד כאן נשמע פנטסטי אז מה הבעיה עם זה?

‏הבעיה העיקרית שבשביל חישוב שיעור תשואה פנימית צריך את כל הנתונים של ההלוואה, כולל תשלומים שיהיו בהמשך בגלל שינויים, חלקם בגלל עליית ריבית והצמדה למדד שאותם הוסיפו בתחזיות. אבל גם עלויות נוספות למשל עמלת פירעון מוקדם.

המציאות היום היא שמשכנתא ממוצעת לא מחזיקה מעמד את כל השנים שאנחנו לוקחים אותה המשכנתא הממוצעת היא ל25 שנה אבל בפועל רוב המשכנתאות ממחוזרות או נפרעות באופן מלא או חלקי בתוך התקופה.

הדבר הזה גורם לשני עיוותים בתחשיב בשת”פ הראשון שהשת”פ בנוי כממוצע והוא עושה את הממוצע לאורך כל חיי ההלוואה הנקובים מה שכאמור באחוזים ניכרים לא יהיה נכון זה העיוות הראשון שיהיה בשת”פ העיוות השני שבחלק מהמסלולים בעת פרעון מוקדם אם בשביל מיחזור ואם בשביל סילוק המשכנתא יש עמלות פרעון מוקדם וברגע שנכניס אותם לתחשיב העלות הכוללת והשת”פ של ההלוואה יושפעו מאד.

ולכן הצעד של בנק ישראל להגברת השקיפות הוא אכן צעד מבורך אבל עדיין חסרים בו הרבה דברים והסתכלויות שלא רק גורמים לחוסר בשקיפות אלא בעין לא מקצועית יכולים לגרום לנזק ולטעויות שיעלו הרבה כסף בסופו של דבר.

במיוחד היום שהריבית גבוהה והרבה מהמשכנתאות שמבוצעות היום יגיעו למיחזור אם וכאשר הריבית תרד חזרה, ואז יהיו הרבה מאד אנשים שבחרו במסלול שהיה נראה להם משתלם, וכשהם יגיעו למחזר את המשכנתא יהיה להם עמלות פרעון מוקדם גבוהות שבמקרה הטוב יעלו להם הרבה כסף ובמקרה הפחות טוב ישאירו אותם עם משכנתא בריבית גבוהה כשהם יכלו להוריד את הריבית בצורה ניכרת ולחסוך אלפי שקלים.