לאחרונה נתקלתי בפוסט בקבוצת משכנתאות שדיבר על קניית נכס נדלני על ידי מישכון של דירה קיימת והדירה להשקעה.

קודם כל חשוב לציין שבנק ישראל הגביל את האפשרות הזו בבנקים ולכן האופציה היחידה לבצע את זה היא לקחת את המשכנתא על הדירה הקיימת בגוף חוץ בנקאי.

אני רוצה לנתח את ההשקעה הזו ולדון בכדאיות שלה.

ראשית אספר שאת הדירה להשקעה הראשונה שלי קניתי כך, זה היה בשנת 2009 והדירה הייתה בדימונה היא עלתה 185 אש”ח והשכירות הייתה 1700₪ תשלום המשכנתא היה 1100₪ – 1200₪.

אלו היו הזמנים הטובים של הנדל”ן בארץ ובאמת כל שקל שנכנס היה כולו רווח כי בעצם לא השקעתי שקל וכל חודש הרווחתי כסף לא רק לתשלומי המשכנתא אלא אפילו קאש פלואו.

לצערנו היום כבר לא ניתן למצוא כאלו עסקאות בארץ ולכן אני אחשב לפי מספרים של דירה שאני מחזיק היום בבאר שבע שהשווי שלה הוא 600 אש”ח וההכנסה משכירות היא 2000₪.

במקרה של 100% משכנתא יהיה תשלום משכנתא של 2700₪ בערך, כלומר לא רק שלא יהיה תזרים חיובי אלא יצטרכו להוסיף על השכירות עוד 700₪ כל חודש לתשלום המשכנתא

דבר נוסף שצריך לחת בחשבון זה שאם יהיו תיקונים ועלויות נוספות יצטרך המשקיע להוסיף עוד כסף מכיסו ובחודשים ללא שכירות יצטרך לשלם את מלא המשכנתא מכיסו.

אני אוהב לקרוא לזה חסכון בנדל”ן, וכך לדעתי צריך לנתח עסקה כזו ולכזה סוג השקעות צריך להשוות.

אז אם נניח שהמשקיע יצטרך בממוצע להוסיף בשנה 12,000₪ (בממוצע של שנים עם חודשים ריקים ותיקונים) כלומר 1,200₪ בחודש ובעוד 25 שנה הדירה תהיה 100% בבעלותו.

זה בעצם חסכון חדשי בסך 1200₪ שבעוד 25 שנה הדירה תהיה 100% של המשקיע.

כמובן שהשאלה כמה תהיה שווה דירה עם כל עליות הנדל”ן בארץ?

במידה והדירה לא תעלה בכלל ותהיה שווה רק 600 אש”ח הריבית האפקטיבית תהיה 3.8% בקירוב.

במידה ומחיר הנדלן יכפיל את עצמו והדירה תהיה שווה 1.2 מליון הריבית האפקטיבית תהיה 8.5% בקירוב.

ואם כל עשור תהיה עליה של 100% כמו שקרה בשני העשורים האחרונים הריבית האפקטיבית תהיה 12% בקירוב.

נ.ב. בהיבט של יועץ משכנתאות חשוב מאד להבין שמשכנתא להשקעה כזו לא דומה בכלל בשיקולים שלה למשכנתאות לדיור והיא מצריכה חשיבה בסגנון שונה והבנה אחרת של המשקיע והתוכניות שלו ולכן חשוב מאד לפנות ליועץ משכנתא שמבין השקעות ומשקיעי נדל”ן.