אז כמו כמעט תמיד בשאלה האם זה נכון או לא נכון לעשות את זה, התשובה תהיה תלוי. וזה מה שאנסה לענות עליו, במה זה תלוי.

הדבר שהכי חשוב להבין במקרה הזה של הלוואה לצורך השקעה הוא, שזה מעלה את הסיכון ומוריד את הסיכוי, ואסביר, ברגע שבן אדם משקיע מההון העצמי שלו בהשקעה שנותנת 10% יש לו סיכוי להרוויח 10% וסיכון במידה והתשואה תהיה שלילית. במידה והסיכון בסבירות נמוכה יהיה שווה לו לקחת אותו כשבצד השני עומד סיכוי של 10%.

אבל ברגע שאותה השקעה נעשית על ידי לקיחת הלוואה כל התמונה משתנה מכיוון שאם ריבית ההלוואה היא 4% למשל, כרגע הסיכוי הוא הרווח של 6% והסיכון מתחיל מרגע שההשקעה תניב פחות מ4% כלומר פחות סיכוי ויותר סיכון. בשלב זה צריך לחשב מחדש את ההסתברות א. מה ההסתברות לתשואה של 4% ומטה ב. האם הסיכוי של 6% שווה את הסיכון הזה.

כמובן שיהיו הרבה מקרים שהתשובה תהיה חיובית אבל הרבה מקרים יגרמו לכם לסגת ובצדק מהשקעות מסוימות לאחר החישוב הזה.

עוד דבר שצריך לקחת בחשבון כשמשקיעים מכספי הלוואה זה התשלום החדשי (במידה ויש) יכול מאד להיות שמבחינת מה שהזכרתי קודם יצא לכם שההשקעה נכונה, אבל מבחינה תזרימית היא לא תהיה נכונה לכם. למשל במידה ואתם קונים דירה להשקעה שהשכירות שלה 1000 ש”ח ותשלומי המשכנתא עליה הם 1200 ש”ח כל חודש תצטרכו לשלם 200 ש”ח מכיסכם כדי לשלם את המשכנתא, לא שזה בהכרח דבר שלילי אבל צריך להחליט אם זה נכון עבורכם.

דבר שני שצריך לקחת בחשבון במקרה של דירה להשכרה זה מה יהיה בחודשים ללא שוכר או בחודשים בהם יהיו תיקונים משמעותיים, איך זה יפגע בכם תזרימית ולהיות ערוכים לזה. גם במידה וחישבתם את זה באחוזי התשואה ועדיין יצא לכם שזו השקעה כדאית אתם חייבים לחשב את זה גם במונחי תזרימיים. למשל מה יהיה במידה ותצטרכו להחליף דוד שמש ב 1800 ש”ח. או מה יהיה במידה ויצא שוכר ותצטרכו לעשות רענון לדירה ב1000 ש”ח והדירה תעמוד ריקה חודש או שניים. לפעמים כדאי ליצור איזה חיסכון מכספי השכירות החודשית שיעמוד לצורך תיקונים וזמנים ללא שכירות.

לסיכום אני חושב שאחת הדרכים לצמיחה היא לקיחת הלוואה לצורך השקעה אבל לא בכל מחיר זה שווה.

כמו כל תחום ההשקעות הוא צריך להתאים לכם ולתנאים הכלכליים שלכם.