משדרגים אבל נכון: המדריך המלא לשדרוג הנכס שלכם
למה לשדרג את הנכס?
עם הזמן, הצרכים המשפחתיים משתנים – הילדים גדלים, הדרישה למרחב עולה, והיכולת הכלכלית מאפשרת שיפור באיכות החיים. משפחות רבות שמתגוררות בנכס הראשון שקנו כזוג צעיר מגיעות לשלב בו הן שואפות לעבור לבית גדול יותר או למיקום שמתאים יותר לצרכיהן.
אך תהליך מכירת דירה קיימת ורכישת נכס חדש דורש תכנון קפדני, במיוחד מבחינה פיננסית. במדריך זה נסביר איך לבצע את השדרוג בצורה חכמה ויעילה.
גרירת משכנתא – לשמור על מה שטוב
גרירת משכנתא מאפשרת לכם להעביר את תנאי המשכנתא הקיימת לנכס החדש. רבים כלל לא מודעים לכך שהאופציה הזו קיימת, ולעיתים הבנקים לא ממהרים להציע אותה ביוזמתם. אך למעשה, על פי נהלי בנק ישראל, הבנק אינו יכול לסרב לגרירת משכנתא אלא אם יש בכך סיכון לפגיעה בביטחונות.
מהם היתרונות והחסרונות של גרירת משכנתא?
✅ יתרונות:
- שמירה על תנאי ריבית נוחים שכבר לא קיימים בשוק.
- הימנעות מהוצאות מחזור משכנתא או סילוקה.
❌ חסרונות:
- הגבלת יכולת המיקוח על תנאי המשכנתא החדשה.
- תלות בבנק הקיים.
אפשרות להגדלת המשכנתא
אם הנכס החדש יקר יותר, ניתן גם להגדיל את המשכנתא במקביל לגרירה. כדי לבדוק את כדאיות המהלך, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי.
מה עושים אם אין נכס חלופי?
אם עדיין לא מצאתם דירה חלופית אך רוצים לשמור על תנאי המשכנתא הקיימים, ניתן לבצע גרירה לפיקדון זמן קצר (פז”ק) – כלומר, להקפיא את המשכנתא. בפועל, השעבוד עובר לנכס פיננסי (פיקדון) במקום לדירה, מה שמאפשר לכם גמישות עד לרכישת הנכס החדש.
מענק לרוכשים בפריפריה
המדינה מעודדת מגורים בפריפריה ומעניקה מענקים לרוכשים דירה ראשונה. גובה המענק נע בין 40,000 ל-60,000 ש”ח, ויש לבדוק את הזכאות לכך דרך משרד הבינוי והשיכון. במקרים בהם המשכנתא כוללת מענק מותנה, ניתן לגרור גם אותו לנכס החדש – בתנאי שהוא עומד בקריטריונים שנקבעו.
מהן אפשרויות המימון לרכישת דירה חלופית?
בנק ישראל מבדיל בין רוכשי דירה יחידה לרוכשי דירה חליפית:
- רוכשי דירה יחידה יכולים לקבל עד 75% מימון משווי הדירה.
- רוכשי דירה חליפית זכאים לעד 70% מימון בלבד.
איך ניתן לקבל מימון גבוה יותר?
כדי למצות את האפשרות לקבל מימון גבוה, מומלץ למכור את הנכס הקיים לפני רכישת החדש – כך שהנכס החדש ייחשב כדירה יחידה.
הלוואת גישור – פתרון זמני למימון
אם עוד לא מכרתם את הדירה שבבעלותכם ואין לכם הון עצמי נזיל, ניתן לקחת הלוואת גישור על הנכס הקיים.
יתרונות וחסרונות של הלוואת גישור
✅ יתרונות:
- מאפשרת רכישה לפני מכירת הדירה הקיימת.
- נמנעת לחיצה למכור במחיר נמוך עקב צורך דחוף במזומן.
❌ חסרונות:
- מוגבלת עד 50% משווי הנכס הקיים (כולל המשכנתא עליו).
- לרוב תקפה לתקופה קצרה (עד שנתיים).
- במקרה של עיכוב במכירת הדירה, תיתכן בעיה בהחזר ההלוואה.
אל תשכחו את העלויות הנלוות
מעבר לעלות הנכס עצמו, ישנן עלויות נוספות שיש לקחת בחשבון:
- שכר טרחת עורך דין – ליווי משפטי ברכישה.
- מס רכישה – בהתאם לערך הדירה החדשה.
- שמאות – הערכת שווי הנכס לצורך אישור המשכנתא.
- דמי פתיחת תיק משכנתא ואגרות.
- הובלה ושיפוץ – שדרוגים והתאמות בדירה החדשה.
לסיכום
שדרוג דירה הוא צעד משמעותי בחיים שדורש תכנון קפדני והתנהלות פיננסית חכמה. בין אם בוחרים בגרירת משכנתא, הלוואת גישור או ניצול מענקים ממשלתיים – חשוב להבין את כל האפשרויות העומדות בפניכם ולפעול בהתאם.
